Recht, Steuern & Prozess
Der Immobilienkauf in Kroatien ist für EU-Bürger unkompliziert, aber es gibt wichtige rechtliche und steuerliche Besonderheiten zu beachten. Wir erklären alles Schritt für Schritt.
Rechtliche Grundlagen für EU-Bürger
Seit dem EU-Beitritt Kroatiens 2013 können EU-Bürger weitgehend uneingeschränkt Immobilien in Kroatien erwerben. Es gibt keine Sondergenehmigungen mehr, wie sie für Nicht-EU-Bürger erforderlich sind.
Eigentumsbeschränkungen
Für landwirtschaftliche Flächen gilt eine Übergangsfrist: EU-Bürger können diese erst nach sieben Jahren Pacht oder mit Gründung einer kroatischen Gesellschaft erwerben. Für Bauland, Wohnungen und Häuser bestehen keine derartigen Einschränkungen.
Grundbuch (Katastar)
Das kroatische Grundbuchsystem ist gut organisiert, aber nicht immer digital vollständig erfassbar, besonders bei älteren Immobilien. Ein Auszug aus dem Grundbuch („izvadak iz zemljišne knjige“) ist vor dem Kauf unbedingt einzusehen. Er gibt Auskunft über Eigentümer, Lasten und Beschränkungen.
Steuern beim Immobilienkauf in Kroatien
Beim Immobilienerwerb fallen für den Käufer 3% Grunderwerbsteuer („porez na promet nekretnina“) auf den Kaufpreis an. Bei Neubauten, die erstmals verkauft werden, wird hingegen 25% Mehrwertsteuer (PDV) fällig – ein wichtiger Unterschied bei der Budgetplanung.
Die Grundsteuer (Porez na nekretnine) wird von der Gemeinde festgelegt und beträgt 0,60 bis maximal 10 € pro Quadratmeter. Für ausländische Eigentümer wird sie grundsätzlich fällig, kroatische Staatsbürger zahlen erst ab der zweiten Immobilie.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- Objektauswahl & Besichtigung: Vor Ort oder mit einem vertrauenswürdigen Makler.
- Kaufvertrag („Predugovor“): Ein Vorvertrag wird notariell beglaubigt. Anzahlung von 10% ist üblich.
- Due Diligence: Prüfung des Grundbuchs, Baugenehmigungen und eventueller Lasten.
- Hauptkaufvertrag („Kupoprodajni ugovor“): Notarielle Beurkundung vor einem kroatischen Notar – ein Übersetzer ist empfohlen.
- Zahlung & Eigentumsumschreibung: Der Notar leitet die Umschreibung im Grundbuch ein – der Vorgang dauert 30–90 Tage.
- Steuererklärung: Innerhalb von 30 Tagen nach Vertrag muss die Grunderwerbsteuer erklärt werden.
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