Steuerliche Vorteile für deutsche Käufer von Immobilien in Kroatien

Einleitung

Kroatien bietet sowohl bei der laufenden Besteuerung von Immobilien als auch bei der Veräußerung attraktive Steuerbedingungen für deutsche Käufer. Die Kombination aus moderater Grunderwerbsteuer, günstigen Vermietungsoptionen und einem vorteilhaften Doppelbesteuerungsabkommen macht den Immobilienkauf in Kroatien besonders interessant. Ein Überblick über die wichtigsten Steueraspekte.

Besteuerung beim Erwerb

Beim Immobilienerwerb in Kroatien fallen folgende Steuern an:

• Grunderwerbsteuer (3%): Fällig beim Kauf von Bestandsimmobilien. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis oder der Verkehrswert (der höhere Wert zählt).
• Mehrwertsteuer/PDV (25%): Fällig beim erstmaligen Verkauf von Neubauten.
• Umsatzsteuer bei Grundstücken: Privat verkaufte Grundstücke sind umsatzsteuerfrei.

Dieser Unterschied ist entscheidend: Ein Neubau für €300.000 kostet effektiv €375.000 (25% MwSt.), ein Bestandsobjekt zum gleichen Preis nur €309.000 (3% Grunderwerbsteuer).

Steuervorteile für Ferienvermietung

Das kroatische Steuerrecht bietet eine besonders attraktive Möglichkeit für Ferienvermietung: Sie können statt der individuellen Einkommensteuer eine Pauschalierung von 12% auf die Mieteinnahmen wählen – dies gilt für die Vermietung an Touristen bis zu 30 Tage pro Gast. Die Pauschalierung umfasst die Einkommensteuer, und Sie müssen keine Betriebsausgaben nachweisen.

Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Kroatien-Deutschland

Das DBA zwischen Deutschland und Kroatien verhindert eine Doppelbesteuerung. Die Grundregel: Das Besteuerungsrecht für Mieteinnahmen aus kroatischen Immobilien liegt bei Kroatien (Quellenstaatprinzip). In Deutschland werden die kroatischen Steuern auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet. Sie müssen die kroatischen Einkünfte in Ihrer deutschen Steuererklärung angeben (Anlage AUS), erhalten aber eine Anrechnung der gezahlten kroatischen Steuern.

Besteuerung beim Verkauf

Beim Verkauf einer Immobilie in Kroatien fällt eine Kapitalertragsteuer an:

• 10% auf den Gewinn, sofern die Immobilie innerhalb von 2 Jahren nach Erwerb verkauft wird
• 7,5% nach 2 Jahren (oder ohne zeitliche Beschränkung, wenn der Verkäufer die Immobilie selbst bewohnt hat)
• Steuerfrei nach 2 Jahren, wenn der Verkäufer seinen Hauptwohnsitz in der Immobilie hatte (Nachweis erforderlich)

Die Steuer wird auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis (abzüglich nachgewiesener Investitionen) berechnet.

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten

Bei größeren Investitionen (ab €500.000) kann die Gründung einer kroatischen Gesellschaft („d.o.o.") oder einer Zweigniederlassung steuerlich vorteilhaft sein: Der Körperschaftsteuersatz liegt bei nur 10% (für kleinere Unternehmen sogar 0% auf den ersten €50.000 Gewinn). Für reine Privatkäufe einer einzelnen Ferienimmobilie ist der Direkterwerb als natürliche Person jedoch meist die einfachere und kostengünstigere Lösung.